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En estos últimos meses venimos escuchando que la diferencia entre vender una vivienda antes y después de la reforma fiscal va a ser importante. Pero, ¿Qué hay de verdad en ello?.

Comencemos diciendo que cuando una persona vende su vivienda debe tributar en el IRPF por la ganancia obtenida. Esta ganancia va a ser matizada por dos beneficios fiscales, los coeficientes de actualización y el de abatimiento. El primero es aquel por el que se permite corregir dicha ganancia por el efecto de la inflación, y el segundo el que da derecho a que se aplique una reducción fiscal para las viviendas compradas antes de 1994. Desde el día 1 de enero de 2015 esto va a cambiar de forma significativa, y no tan grave como desde un principio se había proyectado,  ya que se suprimen los coeficientes de actualización y limita los de abatimiento a ventas inferiores a 400.000 euros.

Un ejemplo es el siguiente: vivienda que fue comprada antes de 1.994 y se quiere vender por unos 60.000 euros más de los que costó entonces. Teniendo en cuenta que el coeficiente de abatimiento ha sido modificado conllevaría que si se vende la vivienda en este año se pagaría 7.918 euros por una ganancia de 31.991 euros mientras que si se vende a partir de 2.015 habría de pagar 10.393 euros por una ganancia de 47.786 euros. La diferencia total sería de 2.475 euros, o lo que es lo mismo, un 31.3% más. Debemos estar agradecidos que se hayan mantenido los coeficientes de abatimiento ya que de lo contrario la cifra hubiera sido de tres veces más aproximadamente.

Y como decimos se suprimen los coeficientes de actualización, o sea, aquel que corrige el beneficio por el efecto de la inflación en las ganancias inmobiliarias. No ha sido posible que el Gobierno ceda a las presiones ejercidas por diversos colectivos. Y es especialmente grave ya que afecta a aquellos que compraron su casa después de 1.994. Esto lleva a que en el mismo ejemplo anterior pero suponiendo que la vivienda fue comprada en 2.001, si se quiere vender obteniéndose una ganancia de 60.000 euros, si es dentro de este año se pagaría una cuota de 7.983 euros por una ganancia de 32.232 euros, pero si se vendiera en el año próximo la ganancia seria total de 60.000 euros (no se reduce nada) y la cuota a pagar seria de 13.280 euros, es decir, un 66,4% más.

Por tanto, y como siempre, las noticias nos las suelen dar de manera sesgada obedeciendo a no sabemos qué intereses. Lo que si está claro es que la noticia de que iba a haber cambios en los impuestos a pagar, pero ya no los hay ya que el gobierno ha cedido, no es cierta. Antes al contrario hay cambios importantes que convienen tener en cuenta por los que estén valorando vender su vivienda en este año o en el próximo.

Antonio Valderas Casado. 27 noviembre, 2014

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